加拿大加按揭保費 業界：年收入8萬、50萬樓最受影響

加拿大按揭業界分析，上調按揭部費將對年收入8萬加元及50萬加元樓價按揭申請人最受影響。 （圖片來源：美聯社 Associated Press）

在加拿大（Canada），日前加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）宣布3月17日起上調房屋按揭保險保費，貸款者平均每月只需多付5加加元保費（每年60加加元）。加拿大鯤鵬國際金融公司總裁、貸款專家孫曉明分析說，CMHC此次上調房屋按揭保險保費，最受影響的主要是家庭年收入在7、8萬加元、購買房屋價位在50萬加元左右的買家群，即是在較邊遠地區購買低層住宅，或是在城市地區購買分層大廈住宅單位的人，政策對於遏抑樓價沒有實質影響。

首期兩成半以下貸款額巨大

孫曉明分析，CMHC提供按揭保險的對象絕大多數是首期比例不足25%的房貸申請者。現時大多倫多地區樓價極高，特別是低層住宅均價超過100萬加元。買家如果只付25%以下的首期，仍需要巨大數額的貸款。以加拿大的平均家庭收入而言，很少買家可以符合銀行要求取得如此大額的貸款，結果是大部分買家必須加大首期比例至35%以上甚至更高，因而也就不需要向CMHC申請房貸保險。

換言之，在目前大多數情況下，如果買家付不到35%以上的首期，就難以憑其收入由銀行取得貸款。如果付到35%以上的首期，則不需要申請CMHC的房貸保險，因而保費是否上漲對其影響不大。孫曉明表示，由這一點分析，此次CMHC調漲保費對於平抑樓價而言沒有實質影響，受影響最大的反而是那些預算有限、首期在10%左右、需要貸款總額在40萬至50萬加元之間的人群。

她舉例說，假如有人購買100萬加元的房屋，首期10%即10萬加元，貸款90萬加元，這時需要向CMHC申請按揭保險。根據銀行或是CMHC對於貸款者GDS的要求，符合資格獲得這90萬加元貸款，買家的家庭年收入（以T4證明的報稅收入）要達到20萬加元。顯而易見，能達到這一收入標準的家庭少而又少。大多數家庭以其收入貸不到這麼多錢，而必須加大首期比例。

反過來以大多數家庭平均年收入約10萬加元而言，若購買50萬加元左右的房屋，若首期10%即5萬加元，貸款45萬加元，其收入可以滿足銀行貸款申批要求。上述這種情況需要申請CMHC按揭保險，買家正是受此次保費調漲影響最大的人群。保費的調漲將會令他們的負擔能力更加脆弱。

對獨立屋買家影響不大

孫曉明總結，今次CMHC政策調整制衡的主要是分層住宅單位或是邊遠地區低層住宅的購買者，對於大多倫多地區絕大多數獨立房屋的購買者沒有影響，對平抑樓價也沒有很大意義。

資料來源：星島—多倫多
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