【加國置業】捆綁借貸息高免保 一成首期置業藏風險

加拿大聯邦政府收緊按揭圖遏樓市，市場推出捆綁借貸應對；有專家提醒，捆綁借貸不違法但對借貸人風險更大。 （圖片來源：星島-多倫多）

在加拿大（Canada），聯邦政府去年推出收緊按揭措施以減低按揭風險，但是上有政策市場亦有對策，據《路透社》（Reuters）報道，市場推出了捆綁借貸（Bundle Loan）產品加以應對，令按揭借貸者可以用10%首期來借按揭，從而繞開了聯邦政府的貸款限制。此舉並不違法，但卻無形中給市場帶來更大風險。

潛在欺詐增52%

據信用評分機構Equifax的一份最新報告顯示，自2013年以來，有潛在欺詐行為的按揭申請案件增加了52%，主要出現在房價以兩位數百分比上漲的安大略省和卑詩省。所謂貸款欺詐嫌疑包括，買家提交虛假僱主信、銀行帳單和稅表，以便得到更大額度的貸款，更有甚者還從事洗黑錢和身分盜用。這些可疑按揭中有67%出現在安大略省，12%出現在卑詩省。

繞過聯邦貸款限制 

按揭欺詐不但違反與貸款銀行的合約，也是違法的，然而更值得注意的是，還有另一種雖不違法，但卻繞開監管的貸款途徑，在近年來愈來愈普遍，即所謂捆綁式借貸。其做法是將主要按揭（Primary Mortgage）與按揭投資公司（Mortgage Investment Corporations，MIC）的次級貸款相結合，形成一種綁定的貸款。

採用捆綁式借貸可令買家只需付出10%首付，就可貸到其餘的款項，從而規避聯邦政府規定的首付標準是20%或在沒有買保險情況下的35%首付。

信用評級影響利率

據加拿大財政部（Treasury Board of Canada）資料，全國有幾百家MIC公司，其貸出的款項，已經從2007年的佔加拿大放貸市場6.6%，上升到2015年佔全國1.6萬億加元按揭市場的12.5%。這種公司將私人投資者的資金匯集，投資於多元化房屋按揭組合，將收取的利息派發給投資者。對於信用好的貸款者，MIC提供的利率與主流銀行一致，即5年期固定利率3%。對於信用差的貸款者，MIC的利率可高達7%至10%。

金融監管辦公室：捆綁貸款不違法

雖然MIC是不受監管的機構，但金融機構監管辦公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）在一份聲明中指出，捆綁式貸款並不違法。主要按揭貸款供應商在評估貸款負擔能力時，會考慮到次級貸款的額外債務。OSFI也表示，捆綁式按揭貸款已經存在多年，該機構會應市場的變化作出政策調整。

不受規管貸款公司資產約1,250億

加拿大中央銀行（Bank of Canada）上月的報告估計，不受規管的貸款公司的資產約為1,250億加元。佔按揭市場規模70%的加拿大6大銀行均對媒體表示，他們不做捆綁式借貸，而作為加拿大兩個最大的次級貸款機構之一的Home Trust則承認，他們提供該類產品，最多可提供高達房價90%的貸款，且毋須買保險，但沒有披露其業務有多大比例是捆綁式借貸。

經濟專家：監管部門執行能力成關鍵

多倫多大學（University of Toronto‎）經濟學講師陳蔚純認為，捆綁式借貸的存在並不違法，在房地產市場如此火爆的情況下，難以避免此類商業行為的出現，要規避風險，關鍵是看監管部門的執行能力。

捆綁借貸利息更高

陳蔚純接受多倫多《星島日報》訪問時表示，所謂捆綁式借貸的運作應該是並不違法，只是據她所知那些大的銀行是不願意做這種捆綁式貸款的，但有一些大的次級貸款機構會做。買家在向這類次級貸款機構借貸時，雖然不必買保險，但卻要付出更高的利息，而機構則會購買商業保險來抵禦風險，總之，是羊毛出在羊身上。

她還表示，次級貸款機構所接受的監管，及風險管控措施等與大銀行是不同的。要規避風險，監管機構應該將主要銀行與次級貸款機構的界限劃分清楚，以便更好的進行風險管理。她指出，被捆綁式打包的產品，根據其打包的複雜程度，會衍生出一系列問題。

監管機構往往反應過慢

陳蔚純認，在房地產市場以兩位數增長的當下，會有許多人希望入場投資或投機，任何借貸方式的出現也是無法避免的。既然如此，監管機構應更密切監管，做到心中有數。但事實上，監管機構往往是反應過慢。

資料來源：星島—多倫多
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