美國商業地產市場亮黃燈

（圖片來源：《星島地產王》三藩市）

有美國地產業界表示，借貸成本上升令當地總值11萬億美元的商業地產市場到2017年可能陷入衰退。 （圖片來源：《星島地產王》三藩市）

隨著借貸成本的躍升，違約率正在美國（USA）商業房地產債務市場的關鍵角落逐漸上升，提高了美國11萬億元商業地產市場在2017年可能進入衰退的機率。外界預期金融危機時期制定的監管條例即將生效，預計將令一些商業地產的借貸成本更昂貴和複雜。有業界直指，美國商業物業市場已亮「黃燈」。

預見潛在「災難」

自特朗普上周當選美國第45屆總統以來，利率已經上升，並似乎可能從近期的歷史低點持續上揚，使這個建立在借款的行業的財務形勢變得更嚴峻。投資合作夥伴公司Taconic Investment Partners合夥人兼行政總裁本迪特（Charlie Bendit）早前在紐約一場產業午餐會中表示：「我可以預見一場潛在災難，通貨膨脹和利率雙雙失控地高漲。」隨著商業地產市場進入第八年的擴張，這些擔憂重新引起人們關切。

業主已經在對抗全國各地多單位住宅，及候斯頓（Houston）、華盛頓特區（Washington D.C.）和其他大市場的辦公室的銷售放緩和空置率上升。據財經資訊分析公司Real Capital Analytics指出，商業地產銷量在2016年前9個月下跌8.6%，物業總值跌至3,454億美元。

違約率上升

現在商業房地產違約率也在上升。穆迪投資服務（Moody’s Investors Service）表示，9 月已被包裝成證券、價值3,900億美元的商業房地產抵押貸款中，超過5.6%拖欠還款超過60天，比今年早些時候的4.6%違約率上升不少，而罪魁禍首是金融危機前放款標準過度寬鬆。2006年和2007年批出的10年期貸款即將到期，儘管物業價值上漲，許多借款人仍無力償還。總而言之，Morningstar Credit Ratings LLC預估，明年到期的商業抵押貸款擔保證券，約有40%的借款人將無力償還；其副總裁迪特默（Edward Dittmer）表示，郊區辦公物業和購物中心受到的打擊尤為嚴重。

商業房產債券被逼重組貸款

以維珍尼亞州（Virgina）費爾法克斯（Fairfax）的One Skyline辦公大樓為例，Vornado房地產信託在2007 年借了6.78 億元抵押貸款購入，並將其轉換成債券。其後該投資組合遇到了麻煩。據呈交監管部門的文件透露，Vornado 在今年稍早第二次通知貸款服務機構，「其現金流將不足以償還債務」；Vornado發言人拒絕對此發表評論。

同樣地紐約投資商切特里特（Jacob Chetrit）的一家合資公司正在談判，延期償還2006年借的1.369億美元貸款，該公司在曼哈頓第七大道上擁有一棟120萬平方呎辦公大樓，目前的空置率約為15%。該合資公司的律師格斯坦（Victor Gerstein）強調，仍每月按時償還銀行債務，並未違約。他聲稱，業主正力圖提高建築物的佔用率，「可望在不久的將來獲得非常有吸引力的貸款」。

依據即將於2016年聖誕前夕生效的《多德-弗蘭克（Dodd-Frank）華爾街改革和消費者保護法，Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act》，商業抵押貸款擔保證券的發行商必須持有至少5% 證券，這進一步增加了市場的憂慮。

重新融資添困難

這項風險自留（Risk-Retention）規定可能使借款變得更昂貴和複雜，造成一些業主無法對經濟繁榮時期獲得的貸款做重新融資的可能性提高。國際投資機構穆迪（Moody’s）的商業房地產研究部主任菲利浦（Tad Philipp）指出，沒有比現在更糟的時刻。特朗普（Donald Trump）在競選期間承諾要廢除《多德-弗蘭克法案》，但分析師表示，可能需要很長時間，某些規定可能繼續留存，包括風險自留規定。

半數房產債券獲重新融資援助

可以肯定的是，銀行、保險公司和其他金融機構已經開始對萎縮的商業抵押證券業務伸出援手。根據美國財務分析公司CrediFi行政總裁拉津（Ely Razin）在今年早些時候發表的一份報告，2005年和2006年發行的紐約房地產債券中，有一半以上獲得這些貸款商給予重新融資。但近來還爆發一些其他問題。政府監管部門在今年較早時間提出警告，當地租賃市場的空置率一直在增長，而且未來兩年的較高利率可能會打擊該類住宅價格增長。

資料來源：《星島地產王》三藩市
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