外資基金加快流入日本樓市 佔去年整體地產成交額三成

日本傳媒報道，在新冠疫情下，外資基金在日本房地産依然活躍，並正在加大對日本樓市的投資。根據世邦魏理仕(CBRE)的統計，去年海外投資者佔日本整體物業交易額約三成，購買金額約1.1萬億日圓(約746億港元)，連續3年突破1萬億日圓。

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報道指出，由於市場上投資資金過剩，令到全球基金持續膨脹。據英國諮詢公司Preqin統計，去年完成融資的房地産基金合計金額達到1,660億美元(約1.3萬億港元)，按年增加逾一成。以歐美資金為主的大型基金，見到當地房地産市場已出現過熱跡象，正在增加對亞太地區的資金配置，在亞洲市場規模數一數二，兼且地産投資相關法律較為完善的日本，受到外資基金關注。一間在日本投資規模達數千億日圓的美國大型基金高管指出，現時集團最繁忙的就是東京的員工。

日本房地産另一個吸引的原因，是融資息口低企，基金在購買房地産時，為了提高效率，會通過金融機構貸款支付購買金額的五至七成，長期維持超低息率的日本，租金回報高於貸款息口的差距穩定而巨大，加上與全球其他地方相比，日本樓價相對較低，回報亦較為吸引。而日本金融機構也樂於向房地産投資提供貸款，以賺取利息以外的可觀手續費收入。有日本大型銀行高層透露，房地産對金融機構來説是重要收入來源。

外資持續流入日本市場，可以見於近期西武控股出售旗下酒店及娛樂設施，吸引多間外資基金競投，包括美國著名的黑石集團。但最終由新加坡政府投資公司(GIC)中標，市場估計金額達1,500億日圓(約101億港元)。而日本財務省今年委託瑞穗信託銀行，出售東京大型樓宇「大手町Place」的政府持有股分，交易金額將超過3,000億日圓(約202億港元)，引來不少外資基金目光，預計創出日本房地産交易金額歷史新高。

但報道亦警告，2008年上半年雷曼危機爆發前，亦出現過外資加快流入日本地產市場的現象，包括德國基金擴大對日本投資。同時，外資基金相繼進入日本，也是全球房地産市場過熱的證據，風險正在不斷提高。

來源︰日經新聞
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